- Aug 13 Wed 2014 16:04
:::房屋貸款、小額貸款、民間信貸::: 法律專區- 所謂 畸零地
- Aug 13 Wed 2014 15:54
:::房屋貸款、小額貸款、民間信貸::: 法律專區-遺增稅
可向該局申請按法定應繼分繳納部分遺產稅後，申請核發不動產的公同共有同意移轉證明書，
先行辦理不動產的公同共有繼承登記，以免因逾期未辦理繼承登記，遭地政機關列管及加收規費。
國稅局指出，遺產及贈與稅法第４１條之１規定，繼承人有兩人以上，必要時可以在繳納期限內，
向該局按民法第１１４４條申請法定應繼分分單繳納部分的遺產稅，繳清本身應繼分分單的遺產稅款後，
即可核發不動產的公同共有同意移轉證明書，再向轄區內地政機關辦理不動產的公同共有登記。
如因逾期未辦理繼承登記，將遭地政機關列管及加收規費，列管十五年仍未申請登記，
國稅局進一步指出，轄區內有被繼承人其繼承人共有五人，遺產稅應納稅額為一百萬元，
為避免因逾期未辦理不動產的繼承登記而遭地政機關列管及加收規費，
繼承人其一在繳納二十萬元後，依遺產及贈與稅法第４１條之１規定，
即可申請核發不動產公同共有同意移轉證明書，向地政機關辦理不動產公同共有繼承登記，
但就其餘分單差額八十萬元部分，仍為連帶債務，在全部應納稅額還沒繳清前，
國稅局最後提醒，因遺產稅是由全體繼承人負連帶責任，即使已繳納分單遺產稅，
但分單差額部分仍負有繳納義務，如逾繳納期限未繳，依遺產及贈與稅法第５１條第１項規定，
除每逾兩天加徵應納稅額百分之一的滯納金外，逾期三十天就會將全體繼承人移送強制執行，
- Aug 13 Wed 2014 15:50
:::房屋貸款、小額貸款、民間信貸::: 法律專區-免增值稅與免奢侈稅情形
- Jul 29 Tue 2014 15:03
:::房屋貸款、小額貸款、民間信貸::: 法律專區-設定普通抵押權及最高限額抵押權之差異
將普通抵押權改登記為最高限額抵押權需準備那些文件乙事，謹說明如下：
普通抵押權是擔保現在之特定債權（民法第860條及第861條），
最高限額抵押權則是擔保現在或未來之不特定債權（民法第881之1條及第881之2條）。
又擔保債權確定期日，如設定普通抵押權時，因擔保現在已發生之特定債權，故無需填載，即使填載亦無意義；
擔保債權確定期日則是依約定，但自抵押權設定時起不得逾30年。
其他差異性及相關規範，普通抵押權係規定於民法第860條至881條，
最高限額抵押權係規定於民法第881條之1至881條之17，請自行參照，不予贅述。
二、依內政部99年7月1日內授中辦地字第0990724815號函釋，
普通抵押權當事人約定之擔保債權種類及範圍已變更增加其他不特定債權時，
倘無後次序抵押權人或利害關係人存在，或已經其同意者，登記機關得受理申辦權利種類變更登記為最高限額抵押權。
三、申辦權利種類變更登記，應由原抵押權設定契約書立約雙方會同申請，原則上應檢附如下文件：
（五）如有後次序抵押權人或利害關係人存在，其同意書及印鑑證明書。
- Jul 29 Tue 2014 14:37
:::房屋貸款、小額貸款、民間信貸::: 法律專區-課徵奢侈稅目的
並採「從價稅」之計算方式課徵奢侈稅(即以銷售價格×稅率＝奢侈稅)，進而期望能夠抑制房價不正常攀升的趨勢。
在此也提醒您，房產奢侈稅的稅率，持有短於一年出售，將要繳出 銷售金額的15%；而持有短於兩年內出售，稅率為10%。
判斷奢侈稅是否會找上你的首要法則，在於要能夠精準計算「持有期間」。
彙整目前具體個案及財政部解釋函令後，可歸納出3類型之房地產「持有期間」計算方式，
分別是以「原始取得日」為起算日；以「再取得日」為起算日，以及混合型－以「原始取得日＋再取得日」為起算日。
以「再取得日」為起算日，係指買賣雙方合意解除契約，而賣方再次出售時，必須以「再次取得所有權」的日期來計算。而以「原始取得日＋再取得日」的混合型，
若他不幸於今年離婚，必須將房產取回的話，那麼他在取得房屋後過戶給太太前的時間，
再加上他將房屋取回後的時間，必須要超過兩年，那麼售出時才不用被課稅。也就是即使是夫妻，
但持有人仍必須為同一人，並且持有兩年以上，再賣出才不用被課徵奢侈稅。
多以「非自願」移轉為主，像是房屋有瑕疵、繼承、被迫銷售等情形，
因此能將同一人前後分別持有的期間加總，超過兩年者，免徵奢侈稅。
除了考量「房地產持有期間」外，也要瞭解奢侈稅的課徵範圍，並不是所有房產交易或土地交易都要繳納奢侈稅，
例如: 買賣雙方合意解除契約，買方返還該不動產予賣方並辦峻移轉登記者，
另外，依法核准之夜總會場地及包廂（即殯葬設施及其坐落土地、與骨灰（骸）存放設施）等等，都「非」屬奢侈稅課徵範圍。
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- Jul 28 Mon 2014 16:58
:::房屋貸款、小額貸款、民間信貸::: 法律專區-民眾出售持有 2 年內有供自己居住事實卻未設籍房屋
財政部 : 民眾出售持有不到二年的自住房屋,須符合本人、配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地,
並須由本人、配偶、未成年直系親屬辦竣戶籍登記,且持有該不動產期間無供出租或營業使用者,才能排除課稅;
如果僅有出售的房屋具有供自己居住事實,卻不符合辦竣戶籍規定,仍應課徵特種貨物及勞務稅。
財政部表示,民眾如出售持有不到二年的自住房屋,依特種貨物及勞務稅條例第５條第１款規定,
須符合本人、配偶及未成年直系親屬(不含直系尊親屬設戶籍)與自用住宅增值稅的要件不同，
只要有一戶房屋及其坐落基地，並須由本人、配偶、未成年直系親屬辦竣戶籍登記,
同時,設立戶籍成員限本人、配偶、未成年直系親屬,並不包括已成年直系親屬,所以僅有已成年子女或父母設籍,
為避免自住房屋的認定於實務執行發生爭議,經參考戶籍法第１６條遷出原址三個月以上,應為遷出登記,
且一人不能同時於多處地址設立戶籍,所以將辦竣戶籍登記明定為免稅要件之一。
另外,納稅義務人銷售房屋、土地,參照銷售特種貨物及勞務稅第4條第1項規定,納稅義務人為原所有權人，
於銷售時課徵特種貨物及勞務稅。稅率依同條例第7條規定,為百分之十;
但同條例第2條第1項第１款規定的特種貨物,持有期間在一年以內者,稅率為百分之十五。
同時,依同條例第16條第１項規定，應於訂定銷售契約次日起三十日內納稅。
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- Jul 21 Mon 2014 17:13
:::房屋貸款、小額貸款、民間信貸::: 法律專區-連帶保證人
銀行借款、進入公司行號的職務保證、承攬工程大都會要去有保證人的保證；
「數人保證同一債務者，除契約另有訂定外，應連帶負保證責任。」，
債權人可以依民法第二百七十三條 規定：
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- Jul 21 Mon 2014 17:07
:::房屋貸款、小額貸款、民間信貸::: 法律專區-限制登記的意義
限制登記的意義
限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。
前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記
(如稅捐機關對欠繳稅捐之不動產所為禁止處分之登記)---土地登記規則第136條。
預告登記的意義
請求權人預為保全對登記名義人有關土地權利移轉或使其消滅、內容或次序變更，附條件或期限之請求權，所為之登記。
其要件為：
1. 須為保全請求權人之權益。
2. 須為被請求權人已登記土地權利為對象。
3. 須為保全土地權利之得喪變更之請求權。
4. 須經登記名義人同意。
前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
預告登記，因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除效力---土地法第79-1條。
實 際 運 用
預告登記的的作用僅存在於土地所有權人與約定權人間一種債權關係,而已並無法約制他人之效力，先對土地及建物的請求權做登記『未辦妥所有權移轉登記予請求權人前，不得移轉、設定予他人』，以保障權益，亦即登記名義人欲出售該不動產時，並檢附印鑑証明始可辦理所有權移轉。
例如：甲先將手上的房產賣給乙，趁著交屋之後，但還未辦理登記移轉前，再賣給了丙，最後甲與丙一起辦妥了產權登記，結果甲騙到了兩份價款，但乙與丙卻要處理產權糾紛。為防範一屋二賣，買方亦可先行預告登,但無法對抗強制執行之各該公權力之行使。
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- Jul 17 Thu 2014 15:15
:::房屋貸款、小額貸款、民間信貸::: 法律專區-設定普通抵押權及最高限額抵押權之差異
設定普通抵押權及最高限額抵押權之差異，
將普通抵押權改登記為最高限額抵押權需準備那些文件乙事，謹說明如下：
一、有關普通抵押權及最高限額抵押權，其主要差異:
普通抵押權是擔保現在之特定債權（民法第860條及第861條），
最高限額抵押權則是擔保現在或未來之不特定債權（民法第881之1條及第881之2條）。
又擔保債權確定期日，如設定普通抵押權時，因擔保現在已發生之特定債權，故無需填載，即使填載亦無意義；
最高限額抵押權尚包括擔保尚未發生之不特定債權，
擔保債權確定期日則是依約定，但自抵押權設定時起不得逾30年。
其他差異性及相關規範，普通抵押權係規定於民法第860條至881條，
最高限額抵押權係規定於民法第881條之1至881條之17，請自行參照，不予贅述。
二、依內政部99年7月1日內授中辦地字第0990724815號函釋，
普通抵押權當事人約定之擔保債權種類及範圍已變更增加其他不特定債權時，
倘無後次序抵押權人或利害關係人存在，或已經其同意者，登記機關得受理申辦權利種類變更登記為最高限額抵押權。
三、申辦權利種類變更登記，應由原抵押權設定契約書立約雙方會同申請，原則上應檢附如下文件：
（一）土地登記申請書
（二）抵押權內容變更契約書，由原契約當事人共同立約
（三）權利人、義務人雙方身份證明
（四）他項權利證明書
（五）如有後次序抵押權人或利害關係人存在，其同意書及印鑑證明書。
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- Jul 17 Thu 2014 15:04
:::房屋貸款、小額貸款、民間信貸::: 法律專區-奢侈稅課徵計算時間點
奢侈稅課徵計算時間點
以一般房地產的買賣來說，是「先簽約，後登記」。
奢侈稅所認定的「持有期間」是從完成「登記的日期」起計算至「銷售契約訂定之日」。
例如：甲在 100 年 1 月 1 日簽約買了一間房子，於同年 2 月 1 日完成不動產登記，如要超過 2 年，就必須等到 103 年 2 月 1 日之後才能和賣方簽約出售這間房子。
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